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前言

台中的房價與20年前相比，增值的幅度相當驚人，舉例來說，某位台中屋主在2004年以總價600萬元，以房屋貸款20年期方式買了透天房屋，15年後來到2019年，手上房屋已漲價到1100萬元，雖然此時間點還沒繳清2004年購屋的房貸，但房屋本身已有500萬元的增值，因此，這位屋主可以申請「房屋二胎借款」，額外籌獲最高500萬元的資金，如果後續房屋價值超過債務額度，例如房屋再度增值或已償還部分舊債，屋主就可以再辦一次增加借款，依此類推可稱為三胎或四胎。在房價飆漲、大幅增值的現況下，房屋借款已是獲得資金的一種手段，民眾以房屋辦理借款，獲得資金再投資於其他領域的比例相當多，這也是活化資產的管道之一。

🏚️一、什麼是台中房屋二胎？

要搞清楚台中「房屋二胎」究竟為何？首先，必須瞭解房屋借款和購房貸款的不同。房屋借款是「房屋抵押借款」的意思，以取得一筆可以應用的資金為目標；而購房貸款（房屋貸款、房貸）則是以取得房屋產權為目的，兩者的目標完全不一樣，以下詳細說明：

1. 房屋貸款：購買房屋時，如無法一次付清全部款項，可採房屋做為擔保品方式，向銀行借得一筆款項付給建商，以取得房屋所有權，而此類獲得所有權的貸款，金額通常為數百到數千萬元，通稱為房貸或房屋貸款，例如近年政府推行的青年安心成家貸款，就屬一般房屋貸款，此類貸款只有銀行承辦。
2. 房屋二胎：房屋二胎借款是指已有房屋所有權的前題下，再次以房屋進行第二次（二胎）或第三次（三胎）抵押，以額外獲得一筆資金的貸款方式，此類貸款銀行和當舖都有承辦，但如何以安全有效方式獲得最高額度借款，是另一個值得深入研究的課題。

🏚️二、台中房屋二胎找誰辦理？

申辦台中房屋二胎，額度、借款年限、每月還款金額及利率是考量重點，究竟應該找誰辦理，以下簡單區分當舖及銀行等兩大體系，分析優缺點供民眾參考：

當舖及銀行兩大體系，借款優缺點分析一覽表
貸款類別	購屋貸款	二胎借款	房屋增貸
辦理單位	銀行	當鋪	原貸款銀行
額度	房屋市價80% 自備款20%	依房屋殘值決定	房屋殘值8成
債權順位	第一順位	第二順位	第一順位
利率	依當年公告利率	依借款人財務及還款能力等狀況決定	依當年公告利率
年限	20-40 年	7-10 年	20-40 年
優缺點綜合分析	●申辦限制條件較多，銀行風險評估嚴格，且受到金融監管機關管制 ●放款速度慢 ●利率依公告利率	●申辦限制條件較少且運作方式靈活，然因當舖放款風險通相對較高，所以借款利率略高於銀行。 ●放款速度快 ●利率依當鋪業法年息不超過30% (月息2.5%)	●申辦限制條件較多，銀行風險評估嚴格，且受到金融監管機關管制 ●放款速度慢 ●利率依公告利率
適用對象	●有穩定收入 ●信用紀錄良好 ●無非常急需資金者	●需要快速獲得資金 ●不確定能順利由銀行管道獲得貸款	●有穩定收入 ●信用紀錄良好 ●無非常急需資金者

🏚️三、台中房屋二胎利率及影響因素

台中房屋二胎利率需檢視各項條件來決定，包括借款人信用紀錄、房屋價值、既有貸款、收入或財力證明、貸款用途等因素，民眾辦理時應多方比較各貸款機構利率及條件，加上自己還款及風險承擔能力，綜合考量後再決定，以下概略說明銀行和當舖的利率：

1. 銀行：實際走訪諮詢台中週邊主要銀行，二胎利率概略介於2.5%～7.5%，詳細利率依據個人信用狀況、房屋價值而定，還款期限大致落於7至15年，審核條件嚴格，需要詳細的財務證明及房屋鑑價文件。
2. 當鋪：對比銀行，當舖利率稍高，大致落於7%～14%，且受中央法律規範，其年利率為30%以下（相當於月息2.5%），最大優點是審核過程較簡便，放款速度快。
  （參考資料：台中地區銀行官網查詢、The development of the pawnshop industry in East Asia）

🏚️四、台中房屋借款的條件及要求

申請房屋二胎的基本條件：

台中房屋二胎的條件概略可區分以下6點，其中銀行的審查條件又比當舖嚴格一些，第4至第6點是銀行審查時特有的規範，當舖對這3點認定較為寬鬆：

1. 房屋所有權證明
2. 屋主同意
3. 屋主年齡限制18~65歲
4. 所有權持分的房屋無法借款(銀行特有規定)：所有權與其他人共有，債權區別困難。
5. 屋齡、屋主與貸款期限（銀行特有規定）：
  （1）屋齡 + 貸款年限小於 50 年，才能過件。
  （2）屋主年齡 + 貸款年限小於 75 ~ 90 年，才能過件。
6. 瑕疵屋無法借款（銀行特有規定）：
  （1）海砂屋：結構不安全。
  （2）輻射屋：含有輻射鋼筋，危害健康。
  （3）傾斜屋：結構不安全。
  （4）事故屋 / 凶宅：轉手難尋找買方，銀行不給予貸款。

💰各銀行的房屋二胎條件比較

台中地區銀行的房屋二胎條件各有強弱點，常讓人看到眼花瞭亂，以下簡單整理各家銀行的貸款利率及條件，供讀者參考，當然，公告數據時有變動，實際上還是以各銀行公告為準。

各家銀行的貸款利率及條件整理一覽表
台中銀行	利率：3.5%起，根據個人信用評分和財務狀況而定。貸款成數：最高可貸600萬元。還款期限：最長可達 15 年。要求：18歲以上之中華民國國民或取得本國居留證之外國人，名下有不動產，且可提供銀行再次設定抵押權之顧客(含未保存登記之建物及農地、空地)。
台灣銀行	利率：約為 2.5% - 5.5%，根據個人信用評分和財務狀況而定。貸款成數：房屋總價的 50% - 70%（扣除第一胎貸款餘額後計算）。還款期限：最長可達 15 年。要求：良好的信用紀錄、穩定的收入來源，並提供房屋的最新估價報告。
土地銀行	利率：約 2.8% - 5%，視貸款額度及借款人的信用情況而定。貸款成數：最高可達 70%。還款期限：最長 20 年。要求：借款人需提供詳盡的收入及負債證明，並進行房屋估價。
台新銀行	利率：房屋二胎利率通常在 2.7% - 6% 之間，視個人條件而定。貸款成數：最高可達房屋總價的 70%。還款期限：最長為 20 年。要求：需提供完整的財務文件，如收入證明、第一胎貸款明細等。
中國信託商業銀行	利率：一般在 3.5% - 6.5%。貸款成數：最高可達 75%，但須視房屋所在區域及借款人條件而定。還款期限：通常為 10 至 15 年。要求：對借款人的收入穩定性有較高要求，可能需要附上銀行的存款證明。

如何提高房屋二胎貸款的通過率

如要順到貸到期望的借款額度，除了儘量符合前述6項基本條件，另外一項重點就是證明自己的還款能力，佐證來源可區分以下3項：

1. 收入證明：包括薪資轉帳存摺（薪轉）、扣繳憑單（國稅局）、所得清單等，可以證明借款人穩定收入來源和還款能力。
2. 資產證明：包括不動產權狀、定存單、股票基金等。
3. 信用證明：財團法人金融聯合徵信中心的聯徵信用報告（銀行特有規定，當舖相對寬鬆認定或不納入必要條件）。

🏚️五、房屋二胎能貸多少？台中市場的現況分析

💰台中地區房屋二胎貸款額度

台中週邊銀行提供的二胎貸款額度通常為房屋價值的50%～70%，並且扣除既有的第一胎貸款餘額，例如某房屋的市值為1200萬元，第一胎未償還的貸款有700萬元，依50%額度計算，第二胎貸款額度可能落於250萬元。當舖因吸收風險較多，放款額度概略落於房屋市值的40%～60%，一樣是鑑價並扣除第一胎貸款未償還金額，才能決定放款額度。

提高貸款金額的實用技巧

提出貸款需求前，充分諮詢貸款相關問題，才能找到最佳貸款方案，建議先至合法當舖詢問相關借款條件，向專業人員充分瞭解及溝通借款需求，以下為常見提高貸款金額的實用技巧：

提高房屋附加價值：房屋適當翻修，提升居住機能，進而增加市場價值，以獲得較高放款金額。
提出個人還款計畫及財力證明：概略提出個人還款規劃，另外，最好能向放款機構佐證本身資產，例如存款、有價證卷、基金等，證明具備還款能力，降低風險因子，對提高放款額度也有助益。
多方比較貸款機構：可多方比較各家貸款方案，建議從台中最老牌、信用最好的國泰當舖開始諮詢，必能於最短時間內獲得需求資金。

🏚️六、台中房屋二胎詐騙防範

💸房屋二胎詐騙方法

對大多數有資金需求的民眾，特別是期間內手頭較緊，需要立刻拿到資金者，遇銀行不核定貸款申請之後，就知道自己的房子、或是信用、財務、還款能力有問題，另一方面又有資金斷頭的壓力，陷入心神不寧的狀態，不知道該找誰辦理較可靠。此時切忌病急亂投醫，一急就很容易掉入貸款詐騙的陷井。民眾要知道，盲目到處探詢申辦門路，除可能落入詐騙手法，房屋遭到奪取，另外也可能拿到過高的利率和偏低的額度，殊不知自己的條件，有可能辦到更好的額度和利率。

💸如何避免房屋二胎陷阱

二胎房貸的風險在是否選對貸款機構，而當舖和銀行最容易辦別合法性，簡易判斷當舖合法性是先觀察實體店舖是否有政府立案、合法經營等看板，內部有明示當舖公會會員證及政府頒發的營業許可證，且確認月息遵守法令規定上限不超過2.5%；因此，有資金急迫需求的民眾，不妨同時洽詢銀行及政府立案當舖，為自己爭取借款時效，避免落入上述銀行未能順貸款窘境，建議洽詢台中國泰當舖，由專業人員說明各種借款方案，以獲得正確資訊並順利借貸。

🧐房屋二胎PTT常見問題解答

綜合PPT版面上，地區鄉民最常問到的台中二胎房貸問題，大概有下列6點，在此快速整理、簡問簡答。

二胎房貸：在有一筆房屋抵押貸款情況下，再用同一房屋申請第二筆貸款。
利率計算：利率通常高於第一筆貸款，利率計算依借款人的信用評分、貸款額度、房屋評估價值等綜合評估決定。
可借額度：取決於房屋鑑價及扣除一胎房貸後的價值。
申請條件：借款人有穩定收入，信用紀錄良好，財力證明有還款能力。
避免詐騙：選擇合法機構，例如銀行或政府立案的當舖。
安全可靠：台中地區推薦信用最好、額度最高、放款最阿莎力的國泰當舖！

台中房屋二胎詳解：房屋二胎利率、條件、及常見問題解析

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